L’impôt sur le revenu est dû en France sur les revenus locatifs d’un bien, même si vous résidez à l’étranger et que l’argent y est versé. Tous les revenus locatifs doivent être déclarés aux autorités fiscales françaises, que vous louiez une propriété pour quelques semaines à un ami ou 52 semaines par an sur une base commerciale. Voici tout ce qu’il faut savoir sur la fiscalité d’investissement locatif.
Les différents types de taxes sur les locations immobilières
Il existe deux types de revenus locatifs : les revenus fonciers pour les locations non meublées et les bénéfices industriels et commerciaux ( BIC ) pour les locations meublées. Au-delà de certaines limites de revenus, celles-ci sont toutes deux imposées de la même manière: sur le revenu diminué des dépenses réelles, connu sous le nom de régime réel simplifié ( RRS ). Les limites sont actuellement de 15 000 euros pour les revenus fonciers et de 76 300 euros pour les BIC. En deçà de ces limites (à moins que votre propriété ne soit détenue par le biais d’une SCI ), vous avez droit à un « micro » régime fiscal vous permettant de déduire un montant fixe pour couvrir vos dépenses. Dans le cas des revenus fonciers cela représente 30% de votre revenu brut et dans le cas du BIC, 68%, ce qui est généralement plus que suffisant. Dans le cas où vos dépenses réelles dépasseraient le seuil, ou en cas de perte, vous pouvez choisir d’être imposé en vertu du SRR (pour une période maximale de deux ans). Dans ce cas, vous devez fournir une preuve documentaire de vos dépenses, des comptes détaillés et des formulaires fiscaux complexes complets.
En matière de fiscalité d’investissement locatif sur les biens commerciaux, les locations de propriétés meublées sont exonérées de TVA, bien que vous puissiez être amené à facturer la TVA à vos clients si vous proposez des services tels que des chambres d’hôtes.
Les résidents
Les propriétaires résidents ont droit à des déductions telles que les frais de réparation, d’entretien, de sécurité et de nettoyage, les intérêts hypothécaires (prêts français uniquement), les frais de gestion et de location (la publicité, par exemple), les impôts locaux et une indemnité destinée à couvrir l’amortissement et l’assurance, sauf si réclamer une déduction forfaitaire (qui devrait couvrir tout ce qui précède). Vous devriez demander conseil à un professionnel pour vous assurer de revendiquer tout ce à quoi vous avez droit. Un impôt supplémentaire appelé contribution additionnelle à la contribution du droit de caution ( CACRDB ) est perçu à 2,5%. Vous devez contacter votre bureau des impôts local pour clarifier votre position (ne vous fiez pas à votre comptable).
Si votre revenu locatif net est supérieur à 23 000 € ou représente plus de la moitié du revenu de votre ménage, vous êtes considéré comme un propriétaire et vous devez vous enregistrer comme entreprise. Cela signifie également que vous paierez des cotisations de sécurité sociale plus élevées.
Si vous exploitez un gîte ou une chambre d’hôtes, vous serez également normalement redevable de la taxe professionnelle, bien que vous puissiez bénéficier d’une exemption si vous louez moins de la moitié de l’année et / ou si la propriété est également votre résidence principale.
Enfin, si votre propriété a plus de 15 ans, vous pouvez être redevable d’une taxe de location appelée contribution sur les revenus locatifs ( CRL ).
Non-résidents
Les propriétaires non-résidents qui perçoivent un revenu de source française doivent remplir une déclaration d’impôts, Déclaration des revenus (Cerfa 2042 / 2042C), disponible dans les bureaux des impôts français ou les consulats français à l’étranger. Les formulaires dûment remplis doivent être envoyés au Centre des Impôts des Non-Résidents (9 rue d’Uzès, 75094 Paris Cedex 02, 01 44 76 18 00) avant le 30 avril de chaque année. Il est conseillé de conserver une copie de votre déclaration et de l’envoyer par courrier recommandé (afin d’éviter toute contestation sur le point de savoir si elle a été reçue). À l’instar des résidents, vous pouvez bénéficier de diverses déductions fiscales en fonction du régime fiscal que vous avez choisi ou auquel vous êtes admissible en matière de fiscalité d’investissement locatif selon Carré Investisseur.